横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

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今天,在JWK的杭州滨江总部,JWK玖维客创始人兼CEO楼剑俊宣布了玖维客战略和品牌的升级,并将旗下所有楼宇更名为“JWK?#34180;?/p>

不论是曾用名,亦或是新名字,对大部分人而言都有些陌生。但实际上,凭借 150 万平方的在营面积,95%的出租率,JWK已经实现了全盈利。

在办公连锁品牌领域,JWK已经成了行业的隐形冠军

从 5 年前误打误撞迈出进军办公领域,到现在摘得行业桂冠,对楼剑俊来说,颇具有几分意外性和戏剧性。

2015 年,楼剑俊拿出 3 亿现金,在距离阿里巴巴杭州滨江园区1. 8 公里之外的滨安路 650 号,买下三幢写字楼。

躺着收钱?#20445;?#27004;剑俊当时想得并不复杂,招人托管运营,自己安心?#22791;?#25151;东。

写字楼确实是“现金牛?#34180;?/strong>不仅能够提供稳定的租金回报,未来这些固定资产?#19981;?#26377;升值的空间,当?#26412;?#31163;杭州G20 已经很近了。按照三幢写字楼 10 万平方左右的体量,每年至少能有 3000 万的毛租金收入。

当然,这样的构想也只是理论上的。

虽然没有资金压力,但尝试招商、运营等一些的委外托管之后,项目的运营和盈利情况,并没有达到楼剑俊的预期。

买下写字楼的两年后, 34 岁的楼剑俊决定做自己的办公连锁品牌IX-Work,这也是JWK玖维客的前身。在号称“资本寒冬”的 2018 年,JWK也完成了IDG领投的Pre-A轮投资。

楼剑俊和JWK所做的“办公连锁品牌?#20445;?#22312;办公领域或许是一个全新的物种。

误闯办公连锁新赛道

2017 年,他以手里的三幢写字楼作为实验品,创立办公连锁专业运营品牌JWK。

但是在业务和模式上,JWK能够对标的参照物几乎没有。

“大?#19968;?#22240;为酒店的品牌,在挑选酒店时优先考虑,比如万豪、华住旗下的品牌等等。不管在本地,还是去外地出差,这些酒店的品牌都会是消费者选择。”楼剑俊说,长租公寓也有连锁品牌,但办公领域还没有出现。

虽然楼剑俊并不把办公连锁品牌和联合办公画上等号,但他认为,联合办公还是给行业带来了一些启发。

大家开始有办公连锁品牌的意识了。”楼剑俊说。

2015 年楼剑俊买下杭州的三幢写字楼时,共享办公的理念开始在中国流行。

“如果 2015 年被称为共享办公的元年,那 2016 年可?#36816;?#29190;发之年, 2017 年就要叫裂变之年。”有媒体写道。

2017 年,据说在“鲸准”APP上搜索共享办公,能显示 166 个项?#20426;?#39640;力国?#23454;?#24180;的数据,仅?#26412;?#23601;有超过 860 家共享办公?#34892;摹?/p>

到 2018 年头部联合办公品牌开始集体发力。

2018 年 1 ?#30721;?#31354;间宣布完成 6 亿元 Pre-B轮融资,创下联合办公最大单笔融?#22987;?#24405;; 2018 年 11 月,优客工场宣布完成 2 亿美元的D轮融资; 2018 年 10 月,ATLAS寰图完成了数亿元人民币的A2 轮融资; 2018 年 6 月,纳什空间完成近 5 亿元B+轮融资……

但 2018 年的厮杀,并没有让行业看到未来。

VCSaaS的数据显示,从 2018 年至 2019 年 3 月,联合办公品牌减少约 40 家,发?#22815;?#24930;、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

而如果倒闭和裁员还只?#20040;?#19994;者焦虑,那么,软银对WeWork的投资,从 160 亿美元下调至 20 亿美元,才真正让人开始担心联合办公的未来。

“联合办公现在的模式不能支?#29260;?#23436;整的生态。”楼剑俊分析,一方面,核心商圈的物业成本太高,大部分?#34892;?#20225;业,无法负担这样经营成本,同时,对于员工来说,核心商圈的生活成本也较城市副?#34892;?#39640;出不少,比如房租、餐饮等;另一方面,联合办公更像是楼宇经济和生态的一个部分,而并非独立的业态。

JWK玖维客的目标物业都在一二线城市的泛?#34892;模?/strong>地铁交通便利的位置,同时,物业体量是联合办公的3- 5 倍。在3. 0 的产品中,JWK玖维客和物业签约的最小面积在 2 万平?#21073;?#25353;照一层写字楼 3000 平米左右计算,大约是6- 8 层。杭州万塘汇氪空间的面积大概就在 3000 平,大概只有JWK的1/6。

正是因为有了体量的支?#29275;琂WK能够为企业提供的服务和生态?#23545;?#35201;比联合办公多。同时,也解决了联合办公无法解决的痛点。

?#33322;?#21150;公之?#24052;礎?/strong>

IX-WORK园区,有这样一家“元老”级的奇葩企业。

2015 年底入园时这家公司的办公面积在 400 多平方米,但到了今年已经拓展到 1600 多平方米,一共租下了 16 层和 18 层的四间办公室。

可能因为发展顺利,老板觉得园区和办公室的风水好,所以公司一直“赖着不走?#34180;?/p>

“?#34892;?#20225;业的成长和发展有一个过程,不同?#26041;?#23545;于办公的需求是不一样的。”楼剑俊在分享和采访中反复提到的一个词是“服务企业的全生命流程?#34180;?/p>

JWK玖维客服务的对象是国内的?#34892;?#20225;业,公司人数在15- 1000 人之间,面积需求在100- 5000 平方不等。单个产品最小面积在 100 平米左右,能够满足至少 20 人的办公需求,现有团队 15 人及预留 5 个办公位置。

楼剑俊认为,办公连锁品?#21697;?#21153;企业,其实是在帮企业提升员工的待遇。员工需要舒适的办公环境,但并不见得愿意要因为工作,付出更高的时间和金钱成本。

“员工、老板、房东,三种角色我都尝试过。回想起来这应该算不是我第一次创业。”楼剑俊说,?#34892;?#20225;业员工的痛点在于通勤和工作压力,办公环?#22330;?#35013;修风格和社群活动,并不是他们第一位考虑的事情。

早年做设计工作室的时候,他曾和当时的合伙人一起在杭州租房子创业。他回忆起,租的第一间办公室大概 120 平,白天在外面的空间干活,晚上下了班就到里面的房间睡觉。

当时除了出去开会和见客户,几乎所有的时间,他都在办公室里度过。

两年后,公司经营顺利,人员扩?#29275;?#25165;从当时的商住楼搬到了写字楼里。因为担?#38476;?#24471;太远,员工容易流失,所以新办公室的场地距离之前的商住楼,不到 3 公里。

不过,这并不是说配套服务不重要。

“?#25512;?#20849;享”是楼剑俊对于JWK玖维客产品中公共空间的定位。目前,JWK的每个项目都会择取6%-10%的面积作为办公第三空间。

他举例,比如当 15 人的企业出现一名孕妇时,企业很难为孕妇单独划出场地,满足例如排奶、哺乳等需求。但如果在一栋写字楼中,有超过 20 名孕妇时,JWK玖维客认为,这样的需求应该被重视和满足。

在最新的产品中,JWK不仅设计了哺乳室,还在尝试增加“小邮局?#20445;?#26356;大更合理的快递收发室,以解决双十一、 618 等电商大促活动时,办公楼堆满快递的问题。

对于入驻企业来说,原先可能需要租赁 1500 平米的场地,才能够满足所有员工工作、生活等需求,现在只需要 1000 平米的场地就能解决,?#19994;?#20301;面积的装修成本还比从前更低。以杭州为例,常见联合办公 20 人空间,定价大概在每月 3 万- 5 万,而JWK的产品,大概每月价格在1. 2 万左右。

好消息是,办公连锁品牌的天花板,至少看起来比联合办公更高一些。更重要的是,JWK解决了传统写字楼租赁市场,业务方和租赁方之间看不见的矛盾。

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